sofconsult real estate
+359 2 981 8092

Вие питате? Ние отговаряме. Специфики на давностното владение.

В рубриката ни “ВЪПРОСИ и ОТГОВОРИ” ще даваме отговори на Вашите въпроси от света на недвижимите имоти. Днес отговаря Христо Симеонов – юрисконсулт на Софконсулт.


Въпрос:

В кой момент настъпва трансформацията на владението с намерение за своене в право на собственост въз основа на института на придобивната давност? Позоваването на изтекла придобивна давност част от фактическия състав на придобивното основание ли е? След като съм владял имота с намерение да го придобия по давност в продължение на законоустановения срок (5 или 10 години), трябва ли да извършвам допълнителни действия или автоматично законът ме провъзгласява за собственик?

Отговор:

Фактическият състав на придобивната давност е уреден в чл.79 от Закона за собствеността. Той включва непрекъснато владение и изтичане на определен срок, който за обикновеното владение е 10- годишен, а за добросъвестното владение- 5-годишен. Според чл. 77 от Закона за собствеността правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. Регламентирането на придобиването по давност като оригинерен придобивен способ поставя възможността за владелеца, след като е изпълнил елементите от фактическия състав на придобивния способ, да стане собственик на валидно правно основание, без да е необходимо допълнително волеизявление в тази насока. Горното становище се поддържа от голяма част от доктрината, а в този смисъл е и тълкувателно решение 4/2012 г. на ОСГК на ВКС, в което колегията приема, че позоваването на изтеклия срок не е елемент от фактическия състав по чл.79 от Закона за собствеността, а процесуално средство за защита в рамките на съдебен процес, иницииран по ревандикационен иск срещу владелеца или при иск на владелеца, когато се оспорва придобитото от него, в следствие на изтекла придобивна давност, право на собственост.

Чл.120 от Закона за задълженията и договорите, към който чрез техниката на препращането и с цел законодателна икономия препраща Закона за собствеността, гласи че давността не се прилага служебно. Това дава основание на някои автори да смятат, че е необходимо изявление на владелеца, че той желае да стане собственик на владяния имот. Застъпниците на това схващане считат, че придобивната давност би се трансформирала в право на собственост  само след като владелецът се позове на нея пред съда чрез възражение срещу подаден иск, като предяви иск за защита на придобитото си право или се снабди с констативен нотариален акт по чл.587, ал.2 от ГПК. Подобно становище не следва да бъде подкрепено, тъй като то води до заключението, че придобивната давност не е придобивен способ, защото дори след осъществяване на елементите на фактическия й състав, не следва като пряка последица възникване на субективно право на собственост в патримониума на владелеца, а правна възможност за неговото придобиване чрез последващи формални, процесуални действия в рамките на охранително производство пред нотариус или на съдебно производство пред компетентния граждански съд. Тъй като изискванията за форма са присъщи за производните придобивни способи, а не за оригинерните, какъвто е придобивната давност, то тяхното осъществяване не бива да бъде причислявано към фактическия състав на придобивната давност, която е класически първичен способ за придобиване на вещни права. Обратното схващане би било в разрез и с материалния закон.

Въпреки гореизложето, от съображения за правна сигурност и по-голяма защита на интересите на придобилите на основание придобивна давност собственици, се практикува извършването на обстоятелствена проверка и снабдяването с констативен нотариален акт. Хубаво е да се знае, че този нотариален акт има само охранително действие и не прегражда пътя за решаване на въпроса за правото на собственост по исков ред. [1]


[1] Така Стоянов В. Придобиване по давност. С., 2014, с. 109.