sofconsult real estate
+359 2 981 8092

Действие на вписването на ипотека в българската и в някои други правни системи

Понятието действие на вписването следва да бъде схващано като проявление на правните последици на вписването върху подлежащите на вписване актове.1 В нашия правен ред вписването на различните актове влече различни последици върху реализирането на правния резултат, който страната/ страните по съответния акт желаят да постигнат. В днешния анализ ще съсредоточим вниманието си върху действието на вписването на ипотечния акт, както при договорната, така и при законната ипотека, като ще проследим характера на това действие не само в нашата, но и в някои други, основни правни системи, като ще щрихираме определени свойствени разлики между тях, от които могат да бъдат извелечени генерални изводи относно правната философия, повлияла всяка от тези системи, в контекста на целта на производството по вписване.

За постигане на цялост на нашето изложение е необходимо да направим накратко преглед на различните проявления на правните последици на вписването като ситуираме правно исторически появата на тези прояления, които от своя страна са следствие от развитието на обществените отношения, свързани с динамиката и статиката на вещните права.

Още в чл.1 Правилникът за вписванията стипулира, че вписването се състои в даване гласност на подлежащите на вписване актове по начина, предвиден в него. Това определение дава основание и на авторите, които разглеждат проблематиката на действието на вписването, да поставят на преден план оповестителното му действие. И наистина, още от зората на своето съществуване в периода на феодалното право, институтът на вписването е служил за даване на гласност на определени актове, с цел информиране на третите лица, относно съдбата на правото на собственост и ограничените вещни права, имащи за предмет недвижим имот.

С развитието на обществените потребности и налагането на пазарните принципи, оборотът в сферата на недвижимите имоти се увеличава, което предполага и усъвършенстане на системата на вписване в следфеодалните европейски правни системи на националните държави. Динамиката на обществените отношения изисква по-голяма сигурност в оборота на недвижимите имоти, ангажиращ все по-големи материални блага. Собствеността на недвижим имот носи голям престиж и свидетелства за позиционирането на индивида в социалната йерархия. Така необходимостта от защита на тази собственост генерира необходимост от засилване на ролята на производството по вписване и модернизиране на институциите, които са овластени с функциите по това производство. По този начин, наред с оповестителното действие, в европейския правен мир се появява и защитното действие на вписването, което цели да съхрани придобитите и вписани права. Според чл. 112 от Закона за собствеността до вписването им актовете, подлежащи на вписване, не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот. Така всяко лице, придобило и вписало вещно право върху недвижим имот, е защитено от това да види своите права заплашени или накърнени от невписани или вписани впоследствие конкурентни права на другиго.

Третото действие на вписването на актове, свързани с вещни права върху недвижими имоти, е конститутивното действие, което винаги „съжителства“ наред с първите две правни последици на вписването. Освен посочените по-горе функции, вписването може да има качеството на правопораждащ юридически факт.2 Конститутивното действие на вписването го превръща в част от фактическия състав на правната сделка, обективирана в акт, подлежащ на вписване. Тоест, когато законът въздига вписването в правопораждащ юридически факт, фактическият състав на правната сделка не би могъл да се осъществи без него и би бил недовършен преди вписването, а от това следва, че такава сделка не поражда никакви правни последици, както между страните, така и по отношение на третите лица.

След като разгледаме различните правни последици на вписването, ще разгледаме правните последици, които то има по онтошение на ипотеката, според българското законодателство.

Консистутивното действие в нашия правен ред е изключение. Въпреки това, то се проявява при вписването на ипотека (чл.166, ал.1 от ЗЗД), възбрана, отказ от право на собственост (чл.100 от Закона за собствеността). Според проф. Стоянов, вписването на конситутивни искови молби (напр. молби за обявяване на предварителен договор за окончателен), целящи постановяване на конститутивни съдебни решения, също има конситутивно действие, защото за да бъде постановено такова решение, трябва да се даде ход на исковата молба, а това е невъзможно, ако последната не бъде вписана-чл.114,б.“в“, ал.2 от ЗС.3

За целите на настоящия доклад ще се съсредоточим само върху действието на вписването на ипотечните актове. Както споменах малко по-горе, по силата на чл.166, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите ипотеката се учредява чрез вписване, което се извършва въз основа на договор или на закона. В допълнение, чл.169, ал.2 посочва, че ипотеката има ред от вписването. Това означава, че законодателят е въздигнал вписването като част от фактическия състав на ипотеката. При договорната ипотека на вписване подлежи нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека, а при законната- молбата за нейното учредяване. При ипотеката, дадена пред съд, на вписване подлежи нотариало завереното съгласие на собственика на ипотекирания имот- чл.181, ал.2 от ЗЗД. Консистутивното действие на вписването се обуславя от факта, че без вписване, няма и ипотека.

За да си обясним по-тежкия режим на действие на вписването на ипотечните актове, в сравнение с актове за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот например, следва да определим, че ипотеката е обезпечително ограничено вещно право върху недвижим имот и следва този имот при прехвърлянето му от досегашния собственик върху приобретател.4 Ипотеката е тежък, обременяващ акт, който подчинява имота на волята на ипотекарния кредитор, в случай на неизпълнение на обезпеченото задължение, независимо от това кой е моментния собственик на имота. Ипотекарният кредитор има потестативното право да изнесе имота на публична продан и да се удовлетвори от получената сума до размера на сумата, за която е извършено вписването, а и нещо повече- ако вписването е лихвоносно тя обезпечава и лихвите за двете години, които предшествуват годината на връчването призовка за доброволно изпълнение на собственика, за текущата година и за всички следващи, до деня на продажбата на имота, както и разноските по учредяването, подновяването, съдебните разноски и разноските по изпълнението (чл.174 от ЗЗД). Можем да заключим, че по-тежжкият режим на действие на вписването на ипотеката, предвиден от закондателя се обуславя именно от нейния тежък, обременяващ характер, който се засилва от правото на ипотеката да следва имота, независимо от това в чия собственост се намира той (т.нар. право на следване).

Разбира се, освен конситутивното си действие, вписването на ипотеката проявява и оповестително-защитно действие. Принципът е, че противопоставимостта осигурява защита на ипотекарния кредитор, вписал първи по време своята ипотека, спрямо актовете на тези трети лица, които са вписали по-късно по време своите актове, от които те черпят конкуриращи права. Тези трети лица могат да бъдат разделени на три групи:

Обременяването на имота с ипотека е противопоставимо на приобретателя му, както и на всички последващи приобретатели, при условие, че вписването на ипотеката предхожда вписването нотариалния акт, с който третото лице- приобретател се легитимира като собственик.

Вписаната ипотека е противопоставима и на ищците по вписани впоследствие искови молби, насочени срещу ипотекарния длъжник и имащи предмет ипотекирания недвижим имот. Казано в обратен ред, исковите молби, насочени срещу ипотекарния длъжник са непротивопоставими на последния, ако са вписани след ипотеката. Следователно, той може да реализира правата си по ипотеката на правновалидно основание, без да се съобразява с последващите искови претенции върху имота.

Последната група лица, по отношение, на която вписаната ипотека, проявява оповестително защитното си действие са другите привлигировани кредитори на ипотекарния длъжник, които са вписали ипотека върху същия недвижим имот. Ипотекарните кредитори се удовлетворяват съобразно реда на вписването на ипотеката, а не съразмерно. Едва, когато кредиторът, вписал първи ипотека е удовлетворен изцяло до размера на вписаната сума, останалите кредитори ще се удовлетворят по реда на вписаните им ипотеки, в случай че остане сума за разпределение от публичната продан.

В следващите редове ще разгледаме накратко действието на вписването на ипотека във Френското право.

Цялата система на вписванията във Франция носи името „conservation des hypotheques“ или буквално преведено съхранение на ипотеките, чак до 2010 година. Тази лексикална особеност не е случайна, тъй като именно вписването на ипотеките става основа на целия режим на вписването на всички, подлежащи на вписване актове. За първи път вписването е въведено като институт във Френското право чрез закона от 1-ви ноември 1798 г. (9 Messidor An III). В центъра на законовата регулация е вписването на ипотеките, което единствено се нарича вписване, а вписването на актове за прехвърляне на право на собственост и учредяване на вещни права фигурира под термина „преписване“. Извън обсега на закона остават ограничените вещни права, които не могат да бъдат предмет на ипотека като правото на ползване и сервитутните права.

С примането на Граждански кодекс (Code Civil) през 1804 г., институтът на вписването остава на заден план, като отпада задължението за вписване на законните ипотеки, но все пак договорните ипотеки все още подлежат на вписване.

Законът от 1855 г. реабилитира вписването на законните ипотеки и на всички вещни права, без значение дали те могат да бъдат предмет на ипотека, или не.

През 1935 г. е приет декрет-закон, който добавя към подлежащите на вписване актове и завещанията, с предмет недвижим имот, както и договорите за доброволна делба. По отношение на тези актове законът предвижда единствено оповестително действие на вписването.5

Така на 4-ти януари 1955 г. е приет декрет, който заедно с правилника за прилагането му от 14-ти октомври 1955 г., все още е част от позитивното право на френската република и регулира обществените отношения, свързани с вписването на актове с предмет вещни права върху недвицими имоти. С този декрет се увеличава приложното поле на вписването, като на такова подлежат всички актове, с които се пораждат, прехвърлят, изменят или погасяват вещни права върху недвижими имоти, както между живи, така и по повод на смърт на лице. Подлежат на вписване и исковите молби, с предмет недвижим имот, а също така и законните, договорните и ипотеките, дадени пред съд. По силата на декрета от 1955 г. се създават, както лични, така и имотни партиди, но в имотните партиди се вписват само ипотеките. Що се касае до другите подлежащи на вписване актове, партидите са лични, тъй като системата на вписванията във Франция е персонална, въпреки че някои автори я определят като смесена- персонална и реална. Голяма част от правилата, относно вписването на ипотеките се намират в Гражданския кодекс на Франция (чл. 2106 и сл.). Действието на вписването е оповестително-защитно, като невписаните актове създават желаните правни последици между страните, но не могат да бъдат противопоставени на третите лица, които впоследствие впишат акт за конкуриращи права върху същия имот.

Немската система на вписвания е реална, поради което се вписват вещни права, а не актове. По смисъла на ГГЗ, пар.873, правото на собственост върху недвижим имот се прехвърля, недвижимият имот се обременява с вещни права и такива права се прехвърлят чрез съглашение между страните и вписване на правната промяна в поземлената книга (Grundbuch). Разчитайки смисъла на тази разпоредба, заключваме че вписването е част от фактическия състав на придобиването на право на собственост и прехвърлянето и обременяването на недвижимите имоти с вещни права.6 Ипотеката попада в сферата на правно регулиране на горецитирания текст, а действието на вписването на ипотеката в Германското право е конситутивно и оповестително-защитно, така както и действието на вписването на всички, подлежащи на вписване актове.

Заб. В САЩ режимът на вписване е различен във всеки щат, като местните нормативни актове определят уредбата на вписването и компетентните органи, натоварени с осъществяването на производството. Поради формата на настоящия труд, не бихме могли да разгледаме характеристиките на вписването във всеки отделен Американски шат.

Реалната система на вписване е най-удачна и правилно българският законодател реши да върви в тази посока с приемане на ЗКИР. Считам, че у нас трябва да се възприеме немският модел на действие на вписването, не само относно ипотеката, но и всички други, подлежащи на вписване актове в духа на осигуряване на още по-голямо доверие в производството по вписване, като по този начин ще се предотврати възникването на сложни отношения на противопоставимост, които често затрудняват нормалното и сигурно протичане на оборота.

1П. Голева, Действие на вписването в търговския регистър

2В.Стоянов, Вещно право, Издаделтсво БАН, София, 2004, с.279

3В. Стоянов, Вещно право, Издаделтсво БАН, София, 2004, с.280

4Л. Василев, Българско вещно право, Нова звезда, 2001, София, с.404

5Ph.Malaurie, L. Aynes, Droit civil, Editions Cujas, Paris, 1992, p.350

6В.Стоянов, Вещно право, Издателство на БАН, 2004, София, с.269