sofconsult real estate
+359 2 981 8092

Правен статут на паркомястото според новата правна уредба в Закона за устройство на територията – част 2

Експерт по вещно право, специалист в областта на сделките, свързани с учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни сгради, облигационното и търговското право. Завършил „Европейско право” във Франция и магистър „Право” в гр. София, с над 2-годишен опит в адвокатска кантора „Пенков, Марков и партньори”, а от 2013 г. е част от агенция за недвижими имоти ”Софконсулт”, където заема длъжността главен юрисконсулт. Христо Симеонов притежава редица сертификати за професионална и езикова квалификация. Утвърждава се като един от младите професионалисти в сферата на правното обслужване и посредничеството при сделки с недвижими имоти.


Паркирането и собствеността върху паркоместата са проблеми, широко застъпени както в България, така и във всяка част на света. За съжление, към настоящия момент у нас липсва единна практика на нотариусите и на съдлищата във връзка с прехвърлянето на паркоместа. В самия край на 2015 г. в Държавен вестник бяха обнародвани промени в Закона за устройство на територията, които целяха да подобрят разбирането на субектите на правото за правния статут на паркомястото, както и да дадат яснота относно механизма, по който следва да се осъществяват прехвърлителни сделки с паркоместа. Предмет на настоящата статия ще бъде доколко тези промени задоволиха нуждата от прецизиране на законовия режим, регулиращ външнитеместа за паркиране като обект на правото, както и дали гражданския оборот и нотариалното производство бяха улеснени от допълненията в закона.

В редакцията на ЗУТ се появи нова алинеа 4 на чл.37, която гласи, че в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в паркинг-гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или паркинг-гараж със статут на обща част в сградата, или отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

В алинея 3 на чл.43 беше добавен текст, гласящ, че когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъдат осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

В настоящата статия ще третираме проблема за паркоместата в свободната дворна площ на сгради в режим на Етажна собственост и в свободната дворна площ на сгради, които са построени върху парцел, който не е обща част.

Тъй като преди допълненията в ЗУТ от края на 2015 г. паркоместата изобщо не бяха обект на третиране от закона, очевидно законодателят е решил да облече в законова рамка една от съществуващите практики на нотариусите в страната, които, опитвайки се да задоволят нуждите на гражданския оборот, са се принудили да създадат собствени механизми за прехвърляне на паркоместа, с цел запълване на празнината в закона. В същото време, по темата се изразиха множество становища на теоретици и практици.

В следващите редове ще се опитаме да разгледам проблема под различни ъгли, като за целта ще разграничим хипотезите, при които мястото за паркиране се намират свободната дворна площ. Ще анализираме дали законодателят е избрал най-удачното разрешение на законовия вакуум или последният продължава да съществува и след промените в ЗУТ от края на 2015 г.

Паркоместа в свободната дворна площ

Външните пакоместа са част от земната повърхност или, с други думи, част от поземления имот, в който е построена една сграда. Бидейки част от парцела, тяхната правна същност е силно усложнена, а разпоредителните сделки се извършват при неуднаквена практика на нотариусите, породена от големите различия в теоритичните схващания и разминавянията в правната уредба. Измененията в ЗУТ от края на 2015 г. предвиждат два различни режима с оглед на това дали земята е обща част, или е съсобствена/ принадлежи на трето лице. При всички положения, паркомястото, било то външно или вътре в сградата, няма статут на самостоятелен обект и това прави прехвърлянето му тема, към която трябва да се подхожда внимателно и разсъдливо. Придобиването на паркомясто няма да се равнява на придобиване на собственост върху реално определена част от парцела, с която може да се разполага с пълни права, а на придобиване на отдеална част от парцел, която, при спазване на определени изисквания, да съответства на право на ползване на определена част от парцела с посочени граници, която идеална част може да се използва само по предназначение (за паркиране или „гариране“) и да се прехвърля самостоятелно, но пак при спазване на определени условия. Тъй като паркомястото няма все още безспорно самостоятелно битие, налага се изводът, че при използването му собственикът му не може самоволно да го загради, да изгради навес, система за ограничаване на достъпа до него, още повече пък свободно да го застрои. В противен случай, АГКК следва да даде самостоятелен идентификатор на всяко отделно паркомясто, да издаде скица на поземлен имот за паркомястото и да намали парцела с квадратурата на обособените паркоместа, което би създало още по – сериозни проблеми.

За да изследваме новите положения на ЗУТ (част от които на практика не са чак толкова нови), на първо място е нужно да разграничим случаите, които ал. 3 нал. 43 от ЗУТ предвижда, а именно:

  • Когато УПИ, в който е построена сградата, е обща част към сграда – етажна собственост

  • Когато УПИ, в който е построена сградата, не е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността.

При анализа на редакция се налага изводът, че законодателят разграничава следните две хипотези:

А. Хипотезата, в която собственикът на сградата (строител/инвестотир и т.н.) е собственик и на парцела и ведно със самостоятелните обекти прехвърля на приобретателите и съответните прилежащи към обектите идеални части от поземления имот, в който сградата е построена, които биват третирани като идеални части от общите части на сградата по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността.

Б. Хипотезата, в която собственикът на сградата (строител/инвестотир и т.н.) не прехвърля идеални части от парцела (било то поради това, че строителят не е собственик на парцела, а е придобил само вещното право на строеж за построяване на сградата и продава самостоятелните обекти с прилежащите им идеални части от общите части и от правото на строеж върху мястото, било защото строителят е решил да прехвърля идеалните часи от парцела в последствие – най – часто след снабдяване с Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата и т.н.) и прехвърля самостоятелните обекти или част от тях със съответните им прилежащи идеални части от правото на строеж върху мястото.

Паркоместа в дворно място със статут на обща част към сграда в режим на етажна съсобственост

Етажната обственост по своята същност представлява своеобразна неперсонифицирана общност, на която законодателят е предоставил правото и възложил задължението да се самоуправлява чрез своите органи по предвидения в ЗУЕС ред. От съществено значение за изясняване на разпоредбата на чл. 43, ал. 3 от ЗУТ е да се уточни моментът в който възниква Етажната собственост. Етажната собственост възниква по отношение на сгради, в които поне две различни лица притежават собственост върху поне два отделни самостоятелни обекта. Следователно, на първо място трябва да имаме обособени самостоятелни обекти, т.е. сградата да е достигнала поне степен на завършеност „груб стреж“ и, на второ място, поне едно лице, различно от собственика (инвеститора/строителя) трябва да придобие собственост върху поне един самостоятелен обект в сградата. Няма изискване сградата да бъде многоетажна, макар че на практика това са най – честите случаи. Сградата и обектите в нея се обслужват от т.нар. „общи части“, които могат да бъдат общи части по естество или такива по предназначение. Когато говорим за поземления имот като за обща част към сградата, неговото положение наподобява това на обща част по естество. Всеки от собствениците в сградата придобива ведно със самостоятелния обект и прилежащите към него идеални части от общите части по смисъла на чл. 38 от Закона за собствеността. Когато всички собственици на самостоятелни обекти придобият и идеални части от парцела, той придобива статута на обща част и спира да бъде в отделна съсобственост.

Тази първа хипотеза, чл.43, ал.3 от ЗУТ овластява Етажната собственост да вземе решение за разпределение на ползването върху част от съсобственото дворно място, спазвайки предвижданията на подробния устройствен план, свързани с минималните изискуеми площи за озеленяване. Ако си припомним кога възниква Етажната собственост, формулира се въпросът в кой момент Общото събрание на Етажните собственици ще трябва да вземе решение за разпределяне на ползването на свободната част от дворното място. От една страна, вече трябва да имаме Етажна собственост и съответно органи на Етажната собственост, за да може да бъде взето валидно решение. От друга страна, земята трябва да бъде със статут на обща част. От трета страна, сигурността на правния оборот изисква при всяка сделка с външно паркомясто да се осигури, че приобретателят му ще може още с купуването му да има безспорно право да го използва необезпокоявано по предназначение, следователно собствениците, които искат да използват паркоместата, трябва да притежават общо поне 50 % от от земята, върху която е построена сградата. Изводът е, че почти невъзможно би било да се изчака до момента, в който да са разпродадени всички идеални части от парцела, респективно всички външни паркоместа, за да се проведе Общо събрание на Етажната собственост, което да вземе решение за разпределяне на ползването на свободната част от дворното място. Така не би имало нито гаранция за вече закупулите паркоместа, че ще могат да ги използват спокойно до провеждане на Общото събрание, нито яснота по отношение на това дали всички съсобственици на дворното място ще се съгласят с разпределението на ползването. Реалистичният вариант е още в момента на възникване на Етажната собственост да се проведе Общо събрание, на което да бъде взето решение за разпределяне на ползването на свободната част от дворното място, при спазване на изискванията на ЗУТ. След това, всеки нов приобретател на самостоятелен обект в сградата ще трябва да приеме писмено разпределенянето на правото на ползване (най – удачно е това да стане още в нотариалния акт за придобиване). Строителят, например, би могъл да изисква във всеки нотариален акт да се включва безусловна декларация на всеки приобретател на самостоятелен обект, независимо дали придобива паркомясто или не, че е съгласен с това определена част от дворното място да се ползва за паркинг, както и че е съгласен с разпределението на ползването върху тази част. Няма как да се осигури, обаче, че при всяка последваща сделка новият собственик ще се съгласи да приеме така разпределеното право на ползване. За съжаление, съществуват редица потенциални практически и организационни проблеми, които силно ще стеснят приложното поле на тази първа хипотеза на чл.43, ал.3 от ЗУТ.

Закрепеното в ЗУТ разрешение не отчита очевидната възможност да не се постигне съгласие между съсобствениците на дворното място относно използването му, или това съгласие да отпадне с течение на времето, или пък фактът, че паркоместата в дворното място най – често са значително по-малко, в сравнение с обектите в жилищната сграда което може да доведе до сериозни конфликти между етажните собственици. Голяма е възможността закупилите паркоместа в дворното място собственици да се окажат лишени от правото да паркират на местата, които са заплатили, ако те са малцинство в етажната собственост и Общото събрание вземе решение например за смяна на предназначението на площта, заета от паркоместата или за различно разпределение на ползването.

Паркоместа в УПИ, в който е построена сградата, който не е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността.

Ако собствениците на самостоятелния обекти в сградата, или част от тях, не придобиват идеални части от дворното място, върху което е построена сградата, то част от поземления имот остава в собственост на строителя или учредителя на правото на строеж, или съсобствено между собствениците, които притежават идеални части от парцела. Новият чл.43, ал.3, изр.2 от ЗУТ предвижда, че паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение, по реда на чл. 32 от ЗС.

Тук отново сме изправени пред няколко практически ситуации:

Ако собственик на парцела или част от него е строител / инвеститор, то той е длъжен да изпълни изискванията на ЗУТ и да осигури необхдимия брой места за гариране. В случай, че той реши част от тях или всичките да бъдат външни (т.е. извън построената сграда), нищо не му гарантира, че ще успее да продаде всичките заедно със самостоятелните обекти, защото никой купувач не е длъжен да купи паркомясто. В тази ситуация, строителят ще остане собственик на идеални части от земята, без да притежава самостоятелни обекти. Земята, от своя страна, няма да стане обща част към сградата. Строителят пък няма да може да продаде такова паркомясто, освен при спазване на предвидените в Закона за собствеността ограничения при продажба на идеална част от съсобствен обект. Макар, че строителят рядко има инвестиционен интерес да запазва голата собственост върху мястото или част от него, след като правото на строеж е изконсумирано и сградата е построена, а обектите в нея са продадени, на практика често се стига до това положение. Остава възможността строителят да отдава под наем за срок от до 10 години (освен при търговски договор) пароместата под наем, като за да бъдат противопоставими такива договори на бъдещите собственици на обекти в сградата, те трябва да бъдат подписани преди възникване на етажната собственост и вписани в имотния регистър- чл.4, ал.1, буква „е“ от Правилника за вписванията, или да учредява право на ползване върху тях в полза на определено лице. Това право на ползване ще бъде учредено за определен срок или пожизнено, но ще бъде intuitо personae и няма да се прехвърли върху последващ приобретател. Това прави и тази форма не достатъчно удобна и стабилна за оборота.

Ако собственик (собственици) на парцела е лицето, учредило в полза на инвеститор/строител право на строеж, то е възможно това лице да запази собствеността върху парцела, а последващите приобретатели да придобиват самостоятелни обекти само със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото. В такъв случай, земята отново не е обща част. Разпределянето на ползването може да стане по решение на собственика на свободната част на двора, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. Собствениците са онези, които могат да учредяват право на ползване върху определена част от дворното място, която те отреждат за паркоместа, като разпределят това ползване между лицата, на които са го учредили. Последните отново трябва да се съгласят с това разпределение, с оглед избягване на правни спорове относно ползването. По аналогия, следва да приемем, собственикът на земята би могъл да отдаде под наем паркоместата, без на тези облигационни отношения да може да се противопостави етажната собственост, освен в случаите когато са накърнени правата им, произтичащи от чл.64 от ЗС, или да учреди право на ползване, кото ще бъде с посочените по – горе специфики.

При всички положения, възможността да се използват паркоместата е между съсобствениците на дворното място да се сключи договор за определяне и разпределяне на ползването на свободната част от парцела, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение, по реда на чл. 32 от ЗС. Тук пак се изисква мнозинство от собствениците на поне половината от общия имот. Отново, обаче, стоят на дневен ред възможни ситуации, при които част от собствениците да променят решението си и, ако образуват мнозинство, да вземат решение за промяна на използването или на разпределението на паркоместата. Възможни са и изложените по- горе варианти с отдаване по наем / учредяване право на ползване, но наемодател, съответно учредител трябва да са всички съсобственици.Извод

Гореизложеното ясно показва, че към момента не е налице законово разрешение, което да урежда точно и ясно правното положение на паркомястото в свободната част от поземлен имот в нашия правен мир и да отговаря на нуждите на гражданския оборот. Има различни мнения за това кой е най-разумният подход. Във всеки случай, бъдещите промени, които неизменно ще дойдат, трябва да изяснят ситуацията със статута на паркоместата – вътрешни и външни, да определят реда за прехвърлянето им и да изяснят дали има някакви специфики по отношение на правото на собственост, което възниква за приобретателите. За момента съдебната практика като че ли „избягва“ да вземе категорична страна в спора, защото всяко разрешение би поставило под съмнение голяма част от извършените до момента правни сделки.