sofconsult real estate
+359 2 981 8092

Правен статут на паркомястото според новата правна уредба в Закона за устройство на територията – част 1

Христо Симеонов e eксперт по вещно право, специалист в областта на сделките, свързани с учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни сгради, облигационното и търговското право. Завършил „Европейско право” във Франция и магистър „Право” в гр. София, с над 2-годишен опит в адвокатска кантора „Пенков, Марков и партньори”. Христо Симеонов притежава редица сертификати за професионална и езикова квалификация. Утвърждава се като един от младите професионалисти в сферата на правното обслужване и посредничеството при сделки с недвижими имоти.


В самия край на 2015 г. в Държавен вестник бяха обнародвани промени в Закона за устройство на територията, които целяха да подобрят разбирането на субектите на правото за правния статут на паркомястото, както и да дадат яснота относно механизма, по който следва да се осъществяват прехвърлителни сделки с паркоместа. Предмет на настоящата статия ще бъде доколко тези промени задоволиха нуждата от прецизиране на законовия режим, регулиращ местата за паркиране като обект на правото, както и дали гражданския оборот и нотариалното производство бяха улеснени от допълненията в закона. Ще разгледаме подробно различните способи за сключване на правни сделки с паркоместа, като ще разграничим законосъобразните от незаконосъобразните такива.

В редакцията на ЗУТ се появи нова алинеа 4 на чл.37, която гласи, че в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в паркинг-гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или паркинг-гараж със статут на обща част в сградата, или отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

В алинеа 3 на чл.43 беше добавен текст, гласящ че когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

В настоящата статия ще третираме проблема за паркоместата в сграда в режим на етажна собственост, съгласно чл. 37 ал. 4 от ЗУТ.

Тъй като преди допълненията в ЗУТ от края на 2015 г. паркоместата изобщо не бяха обект на третиране от закона, очевидно законодателят реши да облече в законова рамка една от съществуващите практики на нотариусите в страната, които опитвайки се да задоволят нуждите на гражданския оборот, създадоха собствени механизми за прехвърляне на паркоместа, с цел запълване на празнината в закона. В същото време, по темата се изразиха множество становища на теоретици и практици.

В следващите редове ще се опитам да разгледам проблема под различни ъгли, като за целта ще разграничим хипотезите, при които мястото за паркиране се намира в сграда в режим на етажна собственост Ще анализираме дали законодателят избра най-удачното разрешение на законовия вакуум или последният продължава да съществува и след промените в ЗУТ от края на 2015 г., преди да завършим с предложение de lege ferenda.

1. Паркоместа в сграда в режим на етажна съсобственост

В построените след влизане в сила на Наредба № 2 от 29 юни 2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии сгради в режим на етажна собственост, обикновено строителят е предвидил едно или няколко подземни нива, в които е разчертал и номерирал места за паркиране. По смисъла на ЗУТ тези паркинги-гаражи могат да имат статут на самостоятелен обект в сградата, статут на обща част в сградата, или отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата, като строителят следва да уреди този въпрос в инвестиционния си проект.

1.1 При хипотезата на паркомясто, намиращо се в паркинг-гараж, който от своя страна е самостоятелен обект в сградата и като такъв е заснет като самостоятелен обект с идентирикатор от Кадасръра, то отделните номерирани паркоместа в този самостоятелен обект ще могат да бъдат разглеждани като идеални части от него, които съгласно разпределено с ахитектурния (инвестиционния) проект право на ползване съответстват на начертано и индивидуализирано чрез своите „граници“ конкретно паркомясто. Според мен, този подход създава най-малко практически затруднения, без обаче да елиминира всички. Така например, в подземния паркинг-гараж има площ за маневриране, която обикновено представлява около 50% от общата застроена площ на обекта, като другите около 50% можем да приемем, че имат функционалното предназначение за паркоместа. Поставя се въпросът как ще се определи собствеността върху тази площ. Най-удачното решение е тя да бъде причислена като обща част от самостоятелния обект- подземен гараж-паркинг, идеални части от която да се разпределят съответно като прилежащи към отделните паркоместа. Така, в този обект ще подлежат на придобиване от една страна идеални части от площта, която е функционално определена като площ за паркиране и, от друга страна, прилежащите към тях идеални части от общите части на обекта с функционално предназначение за маневриране, които се явяват обща част по естество, защото без тях обектът гараж-паркинг не би могъл да функционира като такъв, тъй като отделните паркоместа не биха имали подход и биха били лишени от достъп, съответно не биха могли да се използват по предназначение. Недостатък на този подход може да бъде фактът, че, при разглежданата хипотеза, купувачите на такива паркоместа закупуват огромен проент общи части (около 50%), които реално не ползват за паркиране. От друга страна, дали съществува пречка паркоместата в такъв самостоятелен обект да бъдат прехвърляни, отделно от апартаментите в сградата. Строителят е задължен да осигури места за гариране към всички жилища, но в същото време не всеки собственик на жилище е длъжен да го купи, заедно с предвидения за него гараж или паркомясто. На практика, често остават неразпродадени гаражи и паркоместа в сградите и, в случай, че строителят желае да продаде, а не да отдава под наем тези паркоместа, гражданският оборот има нужда от безспорна правна форма, която да позволява те да бъдат придобивани отделно от самостоятелните обекти в сградата. Ако приемем, че в тази хипотеза паркоместата не са прилежащи към друг обект в сградата, а биват придобивани като идеални чати от самостоятелен обект, то няма пречка и лице, което не е собственик в сградата, да придобие паркомясто. В същото време, остава да тежи фактът, че и с последните законодателни промени на паркоместата не беше даден статут на самостоятелни обекти и, съгласно настоящата уредба, няма безспорен отговор на въпроса дали те могат да бъдат предмет на отделна прехвърлителна сделка. Необходимо е в най- скоро време този проблем да бъде разрешен по законодателен ред, за да не бъдат поставени хиляди сделки пред заплахата да бъдат обявени за нищожни, поради невъзможен предмет.

Друг специфичен момент при прехвърляне на паркомясто като идеална част от гараж – самостоятелен обект в сграда, е въпросът с приложението на чл. 33 от Закона за собствеността. Безспорно е, че между собствениците на паркоместата възниква съсобственост по отношение на гаража – самостоятелен обект. Целта на всеки от отделните съсобственици, обаче, не е възникването на тази съсобственост като самоцел, а придобиването на отделно паркомясто, с което собственикът да може да разполага като със своя изключителна собственост. За да се ограничи в някаква степен приложението на разпоредбата на чл.33 от ЗС, тъй като тук говорим за една по- скоро „специфична“ форма на съсобственост, е нужно, още в нотариалния акт за първичното придобиване на подземното паркомясто, всеки един от приобретателите да се съгласи както с разпределението на правото на ползване върху общия недвижим имот, така и с възможността всеки друг съсобственик да може да продава на трети лица съответните идеални части от паркинга-гараж, съставляващи и съответстващи на неговото паркомясто, в съответствие с разпределеното ползване върху подземния гараж. Това съгласие ще бъде дадено предварително, преди да може дойде в отговор на предложение, издивидуализирано като цена и условия. Този механизъм създава възможност всички съсобственици едновременно да ползват обособена част от обекта, с индивидуален номер и очертания и да отчуждават тази обособена част в полза на трети лица, без да се налага първо да я предлагат на другите съсобственици при същите условия. Добра техника, използвана от някои строители, е изготвянето на протокол за разпределение на правото на ползване на вече съсобствения подземен паркинг-гараж след първата продажба на паркомясто на трето лице, заедно с нагледна схема за паркиране, в която са разграфени и номерирани отделните паркоместа. Всички слледващи купувачи следва да се запознат с тази схема, както и да декларират в нотариалния акт за покупко-продажба на паркомясто, че са запознати и се съгласяват с разпределението на ползването на паркоместата. По този начин се избягва възможността трети лица-приобретатели на идеални части от паркинга да имат претенции относно разпределението на паркоместата и се намалява възможността за възникване на колизии на правни интереси.

1.2. Във втората хипотеза на паркоместа в сграда в режим на етажна собственост, която ще разгледаме, паркоместата се намират в паркинг-гараж със статут на обща част към сградата. Този статут следва да бъде уреден от строителя още с инвестиционния проект. Този втори способ за обособяване на паркоместа е, по мое мнение, по-неудачен, защото създава неясен режим на съсобственост върху общите части на цялата сградата. Обособяването на паркинг-гараж като обща част към сградата по предназначение създава условия собствениците на апартаменти, които имат наземни гаражи- самостоятелни обекти или не ползват автомобили, да притежават и заплащат идеални части от общи части, които се използват от други лица. За да се избегне тази неблагоприятна последица за тези собственици е възможно, ползвателите на паркоместа в подземен паркинг-гараж, който е обща част към сградата да им заплащат опеделена сума, в замяна на ползването на паркоместа, представляващи общи части от цялата сграда. В ситуация, в която приемем, че гаражът е със статут на обща част в сградата, следва към него да се прилагат всички норми, касаещи общите части. Това ще бъдат общи части по предназначение – т.е. такива, които са създадени, за да обслужват всички или част от обектите в сградата, но самата сграда би могла да съществува като такава и без тези общи части. При този казус, етажната собственост е тази, която може да вземе решение за разпредение правото на ползване на подземния паркинг-гараж, както и евентуално за промяна на неговото предназначение, а всяко трето лице – приобретател на апартамент в сградата ще трябва да се съгласи с това разпределение и то в нотариалния акт, с който придобива собствеността. Необходимо е да се уточни в нотариалния акт дали приобретателят придобива самостоятелен обект в сградата, ведно със съответните идеални части от всички общи части, или ведно със съответните идеални части от общите части, без общи части от подземния гараж. В случай, че паркоместата се намират в паркинг-гараж със статут на обща част към сградата, те биха могли да бъдат придобивани само и единствено от лица – собственици на самостоятелни обекти в сградата, защото никой не може да придобие самостоятелно идеални части от общите части, ако не е собственик в етажната собственост. Тази втора хипотеза предполага множество практически и теоритични проблеми, чието разрешение е почти невъзможно. Вероятно, законодателят е имал предвид някаква разумна форма на приложение, която обаче не е обективирана достатъчно подробно в законодателните промени от 2015 г. и предстои да бъде изяснена.

1.3. Последната хипотеза на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ предполага с Инвестиционния проект строителят да определи на паркоместата статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата. Принадлежността къ самостоятелен обект, подобно на прилежащите складови помещения, следва да бъдат прехвърляни ведно със самия самостоятелен обект. Като прилежаща част, паркомястото трябва да бъде отбелязано и в схемата на самостоятелния обект. Важно е да се отбележи, че наличието на паркомясто не е обуславящо за статута на самостоятелния обект така, както е например при складовите помещения по отношение на жилището (ЗУТ изисква жилището към жилището да има складова площ, която може да бъде вътре в него или да бъде принадлежащо таванско помещение или мазе). Следователно, възможно е паркомястото да се прехвърли отделно от обекта, към който е принадлежащо, но само на собственк на друг обект в сградата, защото като принадлежност, паркомястото не би могло да съществува отделно. Загубата на паркомястото няма да се отрази на статута на самия обект.

При всички положения и трите хипотези на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ не предполагат паркоместата да бъдат прехвърляни като самостоятелни обекти. Все още съществува практика на някои нотариуси, които въпреки буквата на закона, прехвърлят паркоместа като самостоятелни обекти в сграда. Всички такива сделки са недействителни, защото противоречат на закона и на правния статут, който той отрежда на паркоместата. Законосъобразният механизъм за третиране на местата за паркиране при тяхното прехвърляне ще зависи от статута, който строителят им е отредил с инвестициония проект, но в никой случай не следва да се допуска прехвърлянето им да става самостоятелно като като реална част с обособена застроена площ, или като отделни обекти със самостоятелно битие.

2. Гореизложеното ясно показва, че към момента не е налице законово разрешение, което да урежда точно и ясно правното положение на паркомястото в сграда в режим на етажна собственост в нашия правен мир. Ето защо бих споделил предобладаващото мнение на нотариуси, адвокати, практици и теоретици, занимаващи се с въпросите на вещното право, че тези законови нововъведения не осигуриха съответствие между закона и нуждите на гражданския оборот. Бих застанал зад предложението местата за паркиране да придобият самостоятелен статут и да бъдат третирани от закона като самостоятелни обекти, които да могат да стават предмет на разпореждане чрез прехвърлителни сделки. В следствие на това последните следва да придобият и качеството недвижим имот- обект на кадастъра, съгласно чл.23 от ЗКИР, а за тях респективно да бъде издавана кадастрална скица, необходима при нотариалното производство.