sofconsult real estate
+359 2 981 8092

Резки движения на пазара на имоти не се очакват

Инж. Галина Максимова е експерт по недвижима собственост, строителен инженер с дългогодишен опит в строителния бранш и общинската администрация. От 1992 г. е собственик и управител на агенция за недвижими имоти Софконсулт ЕООД. Специалист в областта на сделки със строителни терени. Притежава редица сертификати за професионална квалификация. С Галина Максимова разговаряме за последните тенденции на пазара на имоти в София и промените след кризата.


Новото предлагане се усвоява от пазара, но в дългосрочен план има риск от свиване на платежоспособното търсене, коментира управителят на агенция Софконсулт

Г-жо Максимова, как се промени пазарът на имоти след кризата?

В последната година пазарът се превърна от пазар на купувача в пазар на продавача. Това означава, че търсенето надвишава предлагането на имоти, особено имоти, които се намират на добри локации – говоря основно за София и големите градове в България. Това обуславя и постепенния ръст на цените. Част от купувачите търсят имоти за свои лични нужди – това са хората, които отложиха покупката по време на кризата, и сега, когато и условията за кредитиране на банките станаха по-добри, пристъпиха към покупка на жилище.

Друга група купувачи търсят имоти с цел инвестиция, тъй като недвижимата собственост в момента носи добра доходност, имайки предвид и нивата на лихите по депозитите, който са изключително ниски. В България хората нямат богат опит с други инвестиционни инструменти и намират сигурност за своите пари с покупката на недвижим имот.

Оживлението на пазара на недвижими имоти се забелязва и в търсенето на жилища под наем, особено на апартаменти в районите, където се концентрира бизнесът. Наемните цени също вървят нагоре.

Характерно за пазара на недвижими имоти по време на кризата беше намаляването броя на агенциите за недвижими имоти. Сега отново се появяват нови агенции, но колегите, които  тепърва навлизат в бизнеса с недвижими имоти трябва да имат предвид, че процесът на реализиране на всяка една сделка се усложни, защото гражданският оборот в сферата на недвижимите имоти стана изключително голям, а с това и историята на собствеността стана по-богата и комплексна. Необходимо е брокерите да имат повече познания, в това число юридически, икономически, технически и други, за да се избягват всякакви грешки, а услугата, която те предлагат да е наистина качествена.

Софконсулт е на пазара вече 25 години. Нашите брокери са с дългогодишен опит, а съвместната им работа с екипа ни от юристи, инженери и икономисти гарантира професионално отношение и най-добра услуга, в интерес на нашите клиенти. С оглед на това ние целим да спечелим пълното им доверие, а така и възможността да бъдем техни единствени представители. Така шансовете ни за реализиране на сделка при най-добри условия за нашите клиенти са много по-големи.

През последните няколко тримесечия се вижда изключително силен ръст на издадените разрешителни за строеж основно в София, а и в другите големи градове. Цялото това строителство, което се задава, ако бъде реализирано в тези обеми, как ще промени пазара?

Това, което на мен ми прави впечатление, е че обемът на продажбите в новостроящи се сгради рязко се увеличи. По време на кризата сделки „на зелено“ почти не се сключваха, а сега наблюдаваме дори завръщане на практиката жилища да се ангажират от купувачите още на проектна фаза. Това стимулира строителите да търсят и разработват нови терени. Все още новото предлагане се поема с лекота от пазара. В по-далечна перспектива, обаче, съществува риск за свиване на платежоспособното търсене, което ще се отрази на реализацията на някои инвестиционни проекти в строителния бранш.

Жилищният сегмент в Европа и по света като цяло привлича доста големи институционални инвеститори, което в България все още не можем да видим. Какво би привлякло един такъв инвеститор към българския пазар, каква доходност можем да предложим?

Големите инвеститори търсят най-вече сигурност на своя капитал и добра доходност. България все още се счита от инвеститорите за рисков пазар и доходността трябва да е достатъчно висока, за да бъде оправдан този риск. Напоследък се наблюдава известен интерес на чуждестранни инвеститори към реализация на по-големи проекти, както в нежилищния, така и в жилищния сегмент. Годините на криза дадоха възможност за подготовка на такива проекти до степен започване на проектиране и строителство. Като пример мога да посоча „Lozen Residential Park”- проект за изграждане на сателитно селище в непосредствена близост до Източната тангента на Околовръстния път на София и в полите на Лозенската планина. Проектът представлява изключителна възможност за инвестиране в изграждането на еднофамилни къщи и обслужващи сгради с напълно нов начин на обитаване, какъвто до момента в София няма.

Какви са според Вас най-големите рискове пред пазара на имоти в България, предвид и близките конфликти в региона – този в Украйна и в Близкия изток, както и политическата обстановка в страната?

Въпреки че България се намира в периферията на тези конфликти, те засягат в еднаква степен целия Европейски съюз, а бежанската вълна до голяма степен заобикаля нашата територия. Рискът за пазара на недвижими имоти у нас се дължи по-скоро на вътрешни фактори – политически и административни. Бавните процедури, тежката бюрокрация, непрозрачната съдебна система и честите и хаотични законодателни промени в редица сектори, които засягат пазара на недвижими имоти, са най-големите рискове, отблъскващи чуждестранните инвеститори.

На какви терени биха могли да разчитат инвеститорите в жилищни имоти в предпочитаните квартали? В каква посока може и трябва да се развива столицата като локации?

Напоследък хората, които си купуват къщи около София, имат все по-високи изисквания. Те искат да имат среда. София има потенциал за развитие в източна посока, където има изключително добри незастроени терени. Там слънцегреенето е по-голямо, а комуникацията е по-добра. Тази част на София тепърва ще се разработва. Там има доста терени, които са с влязъл в сила подробен устройствен план и сменен статут. Те чакат подходящи инвеститори, които биха искали да получат желаната доходност в един по-дълъг период от време.

Как виждате развитието на северозападните райони на София, както и северните в близост до Околовръстния път?

Тези райони са подходящи за логистика, за търговски и офис центрове. През годините входно-изходните артерии на града не се изградиха по оптималния начин. Южната дъга на Околовръстния път беше изцяло изградена, а сега се продължава строителството му в северозападна посока. Това е изключително важна артерия за София, която не само ще подобри комуникацията, а и ще облекчи движението в столицата. Входно-изходните артерии, които пресичат Околовръстен път като бул. „Европа“, „Ломско шосе“, „Цариградско шосе“ и т.н., трябва да бъдат приоритет на градоустройството в София, защото от тях зависи цялостното развитие на града.

Какво може да се направи с това, което вече имаме, защото по някои от тези пътни артерии вече има сериозен обем строителство без никакви планове?

Действително, на някои от тези пътни артерии има постройки, които не могат да получат постоянен статут в новите устройствени планове, и трябва да бъдат премахнати с оглед дългосрочната визия за развитие на София. Отчуждаването на тези имоти е проблем, тъй като общината ще има допълнителни разходи по тяхното заплащане.
Да се върнем на развитието на пазара и навлизането на новите играчи. Наблюдавате ли отново ръст на некоректните практики и има ли нови агенции, които успяват да поддържат етични правила в работата си?

За съжаление, не използвахме кризата, за да регламентираме бранша и да прокараме закон за дейността на брокерите на недвижими имоти. Такъв закон беше изготвен от Национално сдружение “Недвижими имоти”, но той така и не стигна до парламента. Единственото, което направихме, е да приемем европейския стандарт за дейността на брокерите. В него много ясно е казано каква е ролята на брокера, какви умения и образователен ценз той следва да има. За съжаление, в България това е само пожелателно, защото спазването на стандарта е доброволно. В Софконсулт сме си поставили за цел да спазваме европейския стандарт не само като качество на услугата, но и като квалификация на брокерите. Клиентите все повече оценяват и търсят услугите, отговарящи на европейските стандарти за качество.

За 25 години на пазара как смятате, че се разви той? Какви са постиженията на фона на всички проблеми и нелоялната конкуренция?

Днес пазарът на недвижими имоти е много различен от това, което беше в първите години на свободна пазарна икономика. Тогава работехме доста хаотично – без да сключваме договори с клиентите, без да извършваме проверка на документите за собственост на предлаганите от нас имоти. Сега в Софконсулт всеки един имот, който предлагаме за продажба, е предварително проверен от наш юрист.

Ако говорим за лоши практики – в сайтовете за обяви се появяват много реклами на имоти, които не са реални и се публикуват единствено с цел да се привлече клиент. Това е некоректно спрямо всички – потребители и колеги. Тук е мястото да спомена, че от няколко години разработваме MLS система за работа между брокерите, която работи само с ексклузивни оферти. Това е мрежа за обмен на информация и сътрудничество между брокерите за бърза реализацията на имотите в мрежата при най-добри условия за клиента, независимо кой представлява собственика. В тази мрежа могат да се публикуват само проверени оферти, със сключени договори и без невярна информация. При наличие на некоректна информация имаме вътрешна система за контрол и налагане на санкции, като най-тежката е изключване от системата. Това е единственият способ за елиминиране на лошите практики, съществуващи в сайтовете за обяви.

Хората обаче като че ли се притесняват да сключват договори с ексклузивни права, още повече, че имаше някои случаи и на злоупотреби, заради които все още се водят и съдебни дела. Как трябва да изглежда един договор, какво трябва да включва, така че да гарантира правата и на двете страни – брокер и продавач/купувач?

Договорът за изключителни права, с който ние работим е поместен в сайта на MLS мрежата –  www.mls.bg. Този договор е унифициран и всеки, който желае може да се запознае предварително с неговото съдържание. В него липсват малки шрифтове на общи условия и неравноправни клаузи, които да ощетяват клиента. Този договор задължително има срок, който се договаря с клиента. Правата и задълженията на страните са ясно разписани, а при въпроси от страна на клиенти ние сме готови да разясним всяка една клауза от договора. Този контракт описва подробно услугата, която агенцията се задължава да извърши, като в т.ч. се включва и редовен отчет на брокера пред клиента.

Когато потребителите сключват такъв тип договори за ексклузивни права, те трябва да изискват от своя брокер поне минимално съдържание на услугата, която ще бъде предоставена Ако договореното не бъде изпълнено, те следва да знаят, че имат право да развалят договора и да се обърнат към друг професионалист от бранша.

Как очаквате да се развива пазара в краткосрочен план като търсене, предлагане и цени?

Както вече казах, предлагането на качествени имоти, особено на терени за строителство, в София и големите градове намалява, а търсенето става все по-голямо. Това обуславя ръст на цените, който очаквам да продължи с плавни темпове, в рамките на разумните 5% на година. Не предвиждам резки промени на цените във възходяща или низходяща посока, каквито имаше в последното десетилетие. Това всъщност е добър знак, който говори за стабилизиране и предвидимост на пазара на недвижими имоти.