sofconsult real estate
+359 2 981 8092

Oсобености на правото на строеж и договора за учредяване на право на строеж

Ключови думи: правна сделка, право на строеж, учредяване, особености, договор

Резюме:

В доклада се прави общ преглед на правото на строеж. Разглеждат се различните видове договори за учредяването му, в зависимост от насрещната престация, която суперфициарът предоставя. Акцентът пада върху договорите за учредяване на право на строеж срещу задължението за построяване на сграда и обезщетение на суперфицианта с обособени обекти в новопостроената сграда.

Общото правило, че собственикът на земята е собственик и на всички постройки и насаждения е възприето в нашия правен ред още със Закона за имуществото, собствеността и сервитутите (ЗИСС), а по-късно то е имплементирано и в чл. 92 от Закона за собствеността (ЗС), действащ и до днес. Приращението е пренесено в българския правен мир от германското гражданско законодателство и в частност от Германския граждански закон. Диспозитивният характер на правната норма на чл. 92 от ЗС допуска гражданскоправните субекти да се отклонят правомерно от нейното предписание. По този начин е възможно правото на собственост върху земята и постройката да имат различни титуляри. В този смисъл чл. 63 от Зaкона за собствеността урежда възможността собственикът на земята да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като това лице стане собственик на постройката. Именно тази възможност очертава рамките на ограниченото вещно право, наречено право на строеж.

В теорията най-точна дефиниция на правото на строеж дава проф. Георги Боянов, според когото правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда (постройка) върху чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката.1

Следователно, правото на строеж може да възникне само в полза на лице, което не е собственик на земята, като за да възникне по законосъобразен начин в патримониума на това лице, то трябва да бъде учредено от собственика на земята. Правото на строеж е атрибут на правото на собственост и може да се разглежда като самостоятелно право тогава и само тогава, когато то се упражнява от лице, различно от собственика на земята. Ако собственикът на земята сам застрои своя парцел, то той би упражнил правото си на собственост, неразделна част, от което е и правото на строеж.

Интересен е въпросът в кой момент възниква правото на строеж – преди построяване на сградата, или при наличие на изградена постройка. Теорията е единодушна, че право на строеж може да се учреди и преди сградата да бъде построена, както и след това. В практиката право на строеж се учредява почти изцяло преди изграждане на сградата, именно с цел такава да бъде построена. По-нататък в моя доклад ще обърна внимание на сделката по учредяване на право на строеж, като ще изредя възможните престации, за които суперфициарът може да се задължи в полза на суперфицианта. Тук ще разгледаме хипотезата на вече построена сграда, собственост на лице, различно от лицето – собственик на земята. След като сградата е завършена на фаза груб строеж, то тя е годна да бъде предмет на отделно право на собственост. Приемането на грубия строеж от съответната комисия по строителен контрол трансформира правото на строеж в право на собственост, без правото на строеж да се погасява или губи. То продължава да съществува и негов носител продължава да бъде лицето, построило сградата. Ето защо от момента на завършване на сградата в груб строеж, продължават да същестуват едновременно право на собственост върху постройката и право на строеж върху земята. Необходимостта от продължаване на живота на правото на строеж, дори след построяване на сградата, се обуславя от неговата безсрочност (освен ако то не е уговорено за определен срок), така че то може да надживее сградата. В тази насока чл. 66, ал. 2 от Закона за собствеността дава яснота по въпорса, предвиждайки, че правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго. Важно в практически план е уточнението, че суперфициарът може да построи наново сграда, в същия обем като погиналата, използвайки същия архитектурен проект. В случай че, например, е приет нов застроителен план за урегулирания поземлен имот, който предвижда по-високи устройствени параметри от параметрите на погиналата сграда, суперфициарът няма да може да се възползва от тях без да сключи нов договор за учредяване на право на строеж със собственика на земята, в който да залегне нов архитектурен проект за новата сграда, отразяващ новите параметри на устройствения план. Ако все пак суперфициарът надхвърли обема на остъпеното с договора за суперфиция право на строеж, изграденото извън договорените рамки ще се придобие от собственика на земята на основание приращението по чл. 92 от Закона за собствеността. В този случай, по отношение на изграденото в повече без правно основание, суперфициарът следва да има правата на недобросъвестния владелец по чл. 74 от Закона за собствеността и ще може да иска от собственика на земята само връщане на стойността на построеното.2

Преобладаващата част от авторите, разглеждащи проблематиката на вещното право, са на мнение, че правото на строеж е сложно субективно вещно право и като такова то е съставено от няколко основни правомощия. Според проф. Венцислав Стоянов правомощията на суперфициара, инкорпорирани в правото на строеж, са следните: правомощието да построи сграда в чуждия терен и да стане собственик на построеното; правомощието да се ползва от терена, съобразно предназначението на самата постройка; възможността да отчужди своето право; континюитета на правото на строеж, когато цялата постройка или част от нея погинат.3

След като анализирахме първото и последното поред правомощие, сега ще отделим кратко внимание и на останалите две.

Правомощието да се ползва от терена съобразно използването на сградата произтича от чл. 64 от Закона за собствеността. На пръв поглед това правомощие наподобява сервитутното право на преминаване, но за разлика от сервитута, в случая не се изисква отделен договор, който да урежда отношенията между страните по преминаването, тъй като то ex lege е разрешено на суперфициара, с оглед използването на собствената му сграда. Обхватът на правомощието по чл. 64 от Закона за собствеността може да бъде рамкиран от вида на сградата (жилищна, административна, складова и тн.), както и от принципа за минимално пречене на собственика на земята.4 При всички положения, собственикът на постройката ще може да прекарва пътеки, инсталации на техническата инфраструктура, да складира техника и материали по време на строителните работи и др.

Правомощието на суперфициара да отчужди правото на строеж, учредено в негова полза, произлиза от чл. 66, ал. 1 от Закона за собствеността. Все пак суперфициарът трябва да предложи първо на собственика на земята да изкупи построената сграда или нереализираното право на строеж при условията на чл. 33 от Закона за собствеността. В практиката въпросът за възможността на суперфициара да се разпорежда с правото на строеж или сградата почти винаги е уреден още с акта, с който се учредява право на строеж. Най-често страните се договарят суперфициарът да може свободно да отчуждава правото на строеж и обектите в построената сграда, за които му е учредено право на строеж, на когото намери за добре, като суперфициантът се съгласява с това още тогава и така условието на чл. 33 от Закона за собствеността е изпълнено.

Придобиването на правото на строеж може да стане с първични и вторични придобивни способи, както и с различни видове актове, в това число и с административен акт. Като първичен придобивен способ можем да отличим придобиването на основание давностно владение на правото на строеж. Вторичните придобивни способи могат да бъдат най-различни, като например делба, завещание, наследство, но най-често срещаната правна сделка в практиката е договорът за учредяване на право на строеж. Учредителят на правото може да бъде, както частно лице, така и държавата и общините. Държавата и общните учредяват право на строеж след провеждане на търг, като винаги това става възмездно, освен в случаите, в които право на строеж се учредява на юридическо лице на бюджетна издръжка. В този случаи договорът е писмен, като нотариалната форма не е необходима. В следващите редове обаче, ще се съсредоточим върху договора за учредяване на право на строеж, когато страните по него са частноправни субекти, тъй като тази правна сделка преобладава в гражданскоправния оборот.

Договорът за учредяване на право на строеж спада към договорите с предмет ограничени вещни права, поради което задължителната форма за тяхната действителност се регламентира от чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и тя е нотариалната форма. Нотариалният акт за учредяване на право на строеж подлежи на вписване, тъй като попада в приложното поле на чл. 4, ал. 1 от Правилника за вписванията. Подобно на действието на вписването на договор за продажба на недвижим имот, действието на вписването на договор за уредяване на право на строеж има оповестително защитно, а не конститутивно действие, тоест вписването не е част от фактическия състав на сделката.

Договорът за суперфиция следва да се сключи при наличие на влязъл в сила подробен устройствен план, виза за проектиране по чл. 140, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) и одобрен от съответните компетентни органи работен архитектурен проект. По изключение се допуска и наличие само на идеен проект.

Учредител на правото на строеж може да бъде само собственикът на земята, независимо дали той е физическо или юридическо лице, докато приобретателят може да бъде всеки гражданскоправен субект.

Право на строеж би могло да се учреди срещу различна престация от страна на приобретателя. То може да бъде предмет на правна сделка за покупко продажба, замяна, дарение, издръжка и гледане и др.

В практиката най-често срещаната сделка е учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда, при което суперфициантът собственик на земята си запазва правото на строеж за определени, избрани от него обекти в бъдещата сграда, които той ще придобие в собственост след построяване на сградата като обезщетение за учреденото от него право на строеж. В случая е налице престация с отложено изпълнение от страна на суперфицианта строител, който се задължава да построи със собствени средства и труд бъдещата сграда, като предостави на собственика на земята завършени самостоятелни обекти в нея, за които последният си е запазил правото на строеж. Наличието на отложено изпълнение поставя акцент върху важността от гарантиране на правната сигурност на собственика на земята, че той наистина ще получи дължимата му престация. Ето защо съдържанието на нотариалния акт за суперфиция следва да бъде добре обмислено от всеки юрист, защитаващ интересите на суперфицианта. В тази връзка от голямо значение е наличието на основни елементи в договора като срокове за извършване на строително – монтажните работи и предаване на обекта с разрешение за ползване, вид на строителството и довършителните работи, неустойки при неспазване на сроковете и клаузите, уреждащи вида и качеството на строителството, договаряне на правните последици при разваляне на договора по вина на строителя и др. Същевременно, интересите на суперфициара – строител следва да бъдат защитени чрез уточняване в договора на сроковете, в рамките на които собственикът на земята ще подписва съответните актове за приемане на строителството, както и за всички други действия, които той следва да извърши, в случай че не е упълномощил изрично суперфициара – строител за тях, като например присъединяване на обекта към инженерната инфраструктура, промени в архитектурния проект, действия, свързани с прилагане на улична регулация и тн.

1Георги Боянов, Вещно право, ИК Авалон, София, 2009, с.234.

2Решение на ВКС № 607 от 2002 г. II-ро Г.О.

3Венцислав Стоянов, Вещно право, Институт за правни науки, София, 2004, с.146-147

4Така Боянов, Вещно право, ИК Авалон, София, 2009, с.240