Helpie FAQ

Като цяло всеки човек е емоционално свързан със своя имот и в повечето случаи решението да се раздели с него, поради една или друга причина е доста трудно.
Но ако сте взели това решение и желаете да продадете своя имот, най-важно е офертната цената да бъде правилно определена. Тя е в пряка зависимост от пазарните условия и е функция на търсенето. Офертната цената е основният фактор, от който зависи доколко бързо ще бъде реализирана продажбата.
Когато дойде моментът да обявите имота си за продажба, за да определите правилната офертна цена, Ви съветваме да се консултирате с професионалист, който добре познава пазара на недвижими имоти. Правилно определената офертна цена ще Ви даде възможност да реализирате продажбата при най-добри условия за вас – срок и цена. След което да се насочите към последваща покупка или друг вид инвестиция.

Закупуването на имот обикновено е важен момент в живота на всеки човек и е свързано с трудни решения, както от финансов, така и от емоционален характер. Същевременно е и сериозна инвестиция, която трябва да бъде внимателно обмислена.
Процесът в повечето случаи е сложен и продължителен.Трябва да сте наясно с пазарните цени, да можете да се ориентирате сред многобройните предложения на пазара на недвижими имоти, да прецените добре средствата, с които разполагате, да сте максимално информирани за всички допълнителни разходи при реализиране на сделка, както и да сте запознати с цялостната процедура и законови разпоредби при подобен род сделки. Не са за подценяване и евентуални рискове.
Едва ли знаете всичко това. А и не е необходимо.
В такава ситуация е особено важно компетентното съдействие на професионалист, който да защитава интересите Ви, бъде Ваш доверен съветник и консултант във всички етапи на реализиране на сделката, в т.ч и при взимането на правилното решение за покупката на имот.
Доверете се на опита и професионализма на нашия екип, а ние ще Ви помогнем да направите добра инвестиция.

Ако желаете да ползвате услугите на Софконсулт, е необходимо да сключите възлагателен договор, с който да уредите взаимоотношенията си с компанията. В предмета на договора е описана желаната от Вас услуга, правата и задълженията на двете страни, както и дължимото към Софконсулт възнаграждение. Възлагателните договори могат да бъдат екслузивни или отворени. Съветваме Ви винаги да изисквате подписването на договор и да не работите с агенции и брокери, които нямат такава практика. В противен случай подлагате на риск Вашата сигурност и интерес.

Договорът за изключителни права (екслузивитет) е един от видовете посреднически договори, с които агенциите за недвижими имоти предлагат на своите клиенти. В повечето държави на Запад, всяка агенция работи със свои оферти и клиенти и такива са правилата. Това създава ясни и коректни взаимоотношения между участниците на пазара. У нас, за съжаление, потребителското поведение, продиктувано и от липсата на регулация и правила на пазара за недвижими имоти, е различно. Клиентите смятат, че колкото повече агенции се ангажират да продават техния имот, толкова по-голям е шансът той да бъде реализиран. Практиката обаче показва, че това не е така. Колкото повече една оферта се „върти” в медийното пространство, толкова повече се обезценява и амортизира, спира да бъде атрактивна, а често буди съмнение за проблемна. Това може да накърни интересите на продавача. Да не говорим, че често една и съща оферта да се предлага на различна цена от няколко фирми, понякога без дори да е възложена от собственика. Това предизвиква допълнителен хаос и конфликти на пазара.
Затова Ви съветваме да се обръщате само към една агенция. Така ще избегнете подобни неприятни ситуации. Договорът за изключителни права е Вашата гаранция, че ще реализирате продажба при най-добри условия, ще елиминирате нелоялната конкуренция, която е вреди на Вашия интерес и не на последно място – Вашият брокер ще подходи с внимание и ще инвестира достатъчно време и средства за максимално ефективен маркетинг на имота.

Обичайната практика, наложила се при сделките с недвижими имоти, е страните да подпишат предварителен договор, в който са уточнени всички условия за сключване на окончателен договор пред нотариус, в т.ч цена, начин на плащане, срокове, предаване на владението и т.н. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва когато сте се запознали с документите за собственост, убедили сте се в самоличността, дееспособността и представителната власт на продавача, както и че имотът не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.)
Важно е да се знае, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот няма вещно-правен характер и не поражда права на собственост. По силата на чл19, ал.3 от ЗЗД, всяка от страните по договора може да иска неговото обявяване за окончателен по съдебен ред, в случай че е изпълнила задълженията си по предварителния договор.

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот става с подписването на окончателен договор – нотариален акт. Договорът се сключва в кантората на нотариус, който проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота и дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания. Нотариусът прочита на страните нотариалния акт и след като те потвърдят волеизявленията си, отразени в акта, документът се подписва от страните и нотариуса.

В деня на сключване на окончателен договор (изповядване), нотариусът представя нотариалния акт в Службата по вписвания по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенция по вписванията, което гарантира купувача при евентуални претенции на трети лица. От този момент купувачът напълно е в правото си да се разпорежда с имота.

Освен заплащането на договорената продажна цена, в деня на сключване на окончателен договор пред нотариус има и други разходи, свързани с прехвърлянето на собствеността. Това са местен данък (за гр.София – 3% от материалния интерес), нотариална такса (изчислява се съгласно Тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност) и такса вписване в Имотния регистър (съгласно Тарифата за държавни такси е 0,1 на сто от материалния интерес).
С годините се е наложила практиката разходите по прехвърлянето на собствеността да са за сметка на купувача, ако страните не са договорили друго. Това също се описва в предварителния договор.

След като придобиете собствеността следва да я регистрирате в териториалната данъчна служба по местонахождение на имота (попълва се декларация по чл.14 от Закона за местните данъци и такси за облагане с данък върху недвижимите имоти). Срокът на регистрация е два месеца от датата на придобиване на собствеността или от Разрешение за ползване (Акт 16) при ново строителство.
В едномесечен срок от придобиване на собствеността трябва да сключите договори с Дружествата доставчици на електроенергия, студена вода, централно отопление или газ и да откриете партиди на свое име.
За да не изпаднете в неприятна ситуация, породена от неплатени задължения или надплатени суми към някое от гореописаните дружества към момента на прехвърляне на собствеността, съветваме и двете страни по сделката в деня на изповядването на сделката да подпишат и заверят нотариално Споразумителен протокол, с който да уредят взаимоотношенията си.

ДЕКЛАРАЦИИ ПО ЗАКОНА ЗА МЕСТНИТЕ ДАНЪЦИ И ТАКСИ (ЗМДТ)

ЗА ОБЛАГАНЕ С ДАНЪК ВЪРХУ НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ

С данък се облагат:

– сградите, обектите в тях и поземлените имоти в строителни граници на населените места;

– поземлените имоти извън строителни граници, които според подробен устройствен план имат предназначение за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции

– застроени земеделски и горски земи – за действително застроената площ и прилежащия терен

Декларацията се подава от данъчно задължените лица:

– собственици на облагаеми недвижими имоти

– вещноправни ползватели, когато върху имота е учредено вещно право на ползване

Подадена декларация от един съсобственик, съответно ползвател, ползва останалите съсобственици и ползватели

Декларация се подава при:

– придобиване на недвижим имот

– учредяване право на ползване върху недвижим имот

– промяна на декларирано обстоятелство, което има значение за определяне на данъка

– подаване на коригираща декларация за деклариран имот

Декларация се подава в:

– двумесечен срок от придобиването на недвижим имот или учредяване право на ползване върху такъв имот, съответно от промяна на обстоятелство, което има значение за определяне на данъка

– в шестмесечен срок от откриване на наследство, когато недвижимият имот е придобит по наследство

Декларацията се подава в общината по местонахождението на недвижимия имот.

Физическите лица подават декларация по чл. 14 от ЗМДТ.

Юридическите лица подават декларация по чл. 14 от ЗМДТ за жилищни имоти и декларации по чл. 14 и чл. 17 от ЗМДТ за нежилищни имоти (офиси, магазини, складове, урегулирани поземлени имоти и др.)

При придобиване на недвижим имот на груб строеж, двумесечният срок за подаване на декларация започва да тече от датата на издаване на разрешение за ползване/ удостоверение за въвеждане в експлоатация.

При придобиване на идеални части от урегулиран поземлен имот, припадащи се към вече придобит недвижим имот (жилище, офис, магазин, гараж и др.) се подава декларация за промяна на декларирано обстоятелство.

Коригираща декларация за деклариран имот се подава когато са декларирани неправилно или непълно данните за имота (застроена площ, площ на мазе, таван и др.)

Доходите Ви, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не подлежат на облагане с данък, ако той е бил Ваша собственост в продължение на повече от 3 години, т.е, ако между датата на покупката и датата на продажбата му са изминали повече от 3 години. Не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако мужду датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването им и датата на продажбата са изминали повече от 5 години.
Във всички останали случаи доходите Ви от продажбата на недвижим имот се облагат с плосък данък. Основата за облагане се изчислява, като положителната разлика между продажната и покупната цена на имота се намали с 10 % разходи, т.е, на облагане подлежи доходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден по-скъпо, отколкото е купен. В този случай продавачът е длъжен да подаде годишна данъчна декларация и да внесе данъка не по-късно от 30-ти април на годината, следваща годината, през която е извършена продажбата. В същия срок продавачът е длъжен да подаде годишна данъчна декларация и когато продажната цена е равна или по-ниска от цената на придобиване на недвижимия имот.

Кой е задължен да внася авансовия данък при изплащане на доход от наем на физическо лице – наемодател?

Когато платец на доход от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, авансовият данък се удържа и внася от предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на този доход.

В случай, че платец на дохода не е предприятие или самоосигуряващо се лице, задължението за авансовия данък е на самото лице, придобило доход от наем (наемодателя).

В какъв срок предприятието или самоосигуряващото се лице – платец на доход от наем има задължение да удържи и внесе авансовия данък за този доход?

Авансовият данък за доходите от наем се определя от предприятието или самоосигуряващото се лице – платец на дохода и се удържа при изплащането на наема. Удържаният данък се внася до края на месеца, следващ тримесечието, през което данъкът е удържан, като за четвъртото тримесечие на годината не се удържа и не се внася авансово данък. По изключение данък за четвъртото тримесечие на годината може да бъде удържан от платеца, ако физическото лице писмено декларира, че желае удържане на данък. В тези случаи удържаният данък се внася от платеца на дохода в срок до 31 януари на следващата година.

Кой е задължен да подава декларация за дължими данъци – наемателят или наемодателят и в какви срокове?

Декларацията за дължими данъци (образец 4001) (по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ и  чл. 201, ал. 1 от ЗКПО) се подава в сроковете за внасянето на авансовия данък:

• до края на месеца, следващ тримесечието на удържането на данъка от наемателя, когато той е предприятие или самоосигуряващо се лице;
• до края на месеца, следващ тримесечието на придобиването на дохода от наемодателя, когато платецът не е предприятие или самоосигуряващо се лице.

Декларацията се подава от лицето, задължено да внася дължимия авансово данък за доходите от наем.

Приспадат ли се 10% нормативно признати разходи от платения наем преди да бъде определен и удържан авансовият данък от платеца на дохода?

Да. Придобитият доход се намалява с 10 на сто нормативно признати разходи и върху разликата се определя и удържа 10% данък. Разходи не се приспадат, ако наемът е за имущество в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците, начислени/изплатени от предприятия и самоосигуряващи се лица. В тези случаи облагането е с окончателен данък, изчислен на база брутната сума на начисления/изплатения наем.

В случай, че получателя на дохода е физическо лице с 50 или над 50 на сто намалена работоспособност, следва ли да се удържа данък от предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на доход от наем?

Ако получателят на дохода е с намалена работоспособност 50 или над 50 на сто и е представил пред платеца на дохода копие на експертно решение от ТЕЛК/НЕЛК, авансов данък се удържа след като облагаемият му доход от всички източници на доход, придобит от началото на данъчната година и подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа превиши 7 920 лева. Задължително условие е експертното решение да е валидно към датата/датите на изплащане на дохода от наем.

Къде трябва да се внесе данъка, удържан от платеца на дохода?

Удържаният от платеца авансов данък се внася в републиканския бюджет по сметка на териториалната дирекция на НАП по мястото на регистрация на платеца на дохода.

Ако получателите на дохода от наем са повече от едно лица, може ли удържания данък да бъде преведен в едно платежно нареждане?

Да. Не е необходимо в платежното нареждане да се посочват идентификационни данни за получателя на доходите от наем.

Какъв документ трябва да се издаде от платеца на дохода за удържания данък?

Предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на доходи от наем, издава за изплатените доходи и удържания данък сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци, които се предоставят на лицето, придобило дохода от наем.

Ако наемодателят е самоосигуряващо се лице, следва ли да издава документ за получения доход от наем от предприятие или самоосигуряващо се лице?

Не трябва да се издава подобен документ (по реда на чл. 9 от ЗДДФЛ). Единствено платецът на дохода е задължен да издаде сметка за изплатени суми и служебна бележка.