В днешната статия от рубриката „Въпроси и отговори по правни казуси“ ще разгледаме един въпрос, който има както чисто теоретично значение, така и възможно приложение в практиката на юристите, практикуващи в сферата на вещното право.
„За какво да внимаваме при покупка на имот, придобит от продавача с дарение или чрез завещание?“
Често собственикът на имот, който желаем да закупим, се легитимира с нотариален акт за дарение или със завещание от свой починал близък роднина или приятел. Разбира се, тези придобивни способи са напълно законни и правно валидни. Все пак законодателят е предвидил предпоставка, при която собствеността на надареното лице или заветника по такива правни сделки може да бъде обект на оспорване. Тук внасям уточнението, че тези случаи са много редки и не трябва в никакъв случай да подхождаме предубедено, когато видим такъв документ за собственост.
Запазена част по чл. 30 от Закона за наследството
В хипотезата на чл. 30 от Закона за наследството наследник с право на запазена част, който не може да получи пълния размер на тази част поради завещания или дарения, може да иска намалението им до размера, необходим за допълване на неговата запазена част, след като прихване направените в негова полза завети и дарения, с изключение на обичайните дарове.
Какво означава това на практика?
На първо място трябва да дефинираме какво е запазена част. Запазената част от наследството е законова защита на най-близките роднини от пълно лишаване от наследство чрез завещания или дарения, извършени от наследодателя приживе.
На второ място следва да определим кръга на наследниците с право на запазена част. Според Закона за наследството това са:
- низходящите (деца, внуци);
- съпругът/съпругата;
- родителите (ако няма деца).
Именно това са лицата, защитени от закона срещу това техният наследодател да ги лиши напълно от наследство чрез безвъзмездни сделки в полза на трети лица. Ето защо, когато има такива наследници, наследодателят може да се разпорежда по безвъзмезден начин само с част от имуществото си извън запазената част.
Размер на запазената част
Деца (вкл. осиновени) и техните низходящи (внуци):
- При 1 дете: запазената част е 1/2 от имуществото.
- При 2 и повече деца: запазената част е 2/3 от имуществото, разпределена между тях.
Съпруг/съпруга:
- Ако наследява сам: 1/2 от имуществото.
- Ако наследява с родители: 1/3 от имуществото.
- Ако наследява с деца: запазената част е равна на тази на всяко дете.
Родители:
- Ако наследяват сами (няма съпруг и деца): 1/3 от имуществото.
Давностен срок
Наследникът с накърнена запазена част има право на иск за възстановяване на запазената част, което може да бъде упражнено в срок от 5 години, считано от смъртта на наследодателя.
Следва да се направи изводът, че когато са изминали повече от 5 години от смъртта на дарителя или завещателя, правото на иск за възстановяване на запазена част е погасено по давност и проблем за потенциалния купувач няма.
Поради обективни причини същото важи и при имот, получен чрез дарение, когато дарителят е все още жив.
Чл. 37, ал. 1 от Закона за наследството – риск за купувача
В случай на съдебно дело за защита на накърнена запазена част трябва да знаем, че завещателните разпореждания се намаляват съразмерно, без да се прави разлика между наследници и заветници, освен ако завещателят е разпоредил другояче. Даренията се намаляват само след като се изчерпят завещаните имущества, като се започне от последните дарения и се върви последователно към предходните.
Съгласно чл. 37, ал. 1 от Закона за наследството отчужденията на завещаните или подарени недвижими имоти, както и учредяванията на вещни права върху тях, извършени от заветниците или надарените, срещу които е постановено намалението, станали преди да е изтекла една година от откриване на наследството или след като е била вписана исковата молба за намалението, могат да се отменят по иск на наследника, ако той не може да допълни своята запазена част от имуществото на заветника или надарения и ако приобретателят не допълни запазената част в пари.
Най-неблагоприятният сценарий при покупка на дарен или завещан имот
Какво на практика може да се случи в най-неблагоприятния за нас вариант като купувачи?
Ние купуваме имот, придобит по наследство или дарение от продавач. Оказва се, че дарителят или завещателят е починал преди по-малко от една година, а освен това е оставил наследници по закон с право на запазена част. Тази запазена част е накърнена с дарението или завещанието, тъй като наследодателят не е имал друго имущество.
Наследниците предявяват иск и съдът отменя сделката, с която сме придобили имота, защото те не могат да допълнят запазената си част от имуществото на нашия продавач.
В такъв случай нотариалният акт може да бъде отменен от съда, имотът да бъде върнат в патримониума на продавача, а оттам да послужи за възстановяване на запазената част.
Единственото, което можем да направим в тази ситуация, е да искаме възстановяване на продажната цена, ведно с всички направени разходи по сделката и подобренията по имота. Ако продавачът няма имущество или средства, съществува реален риск от сериозна финансова загуба.
Заключение
Ето защо при покупка на дарен или завещан имот винаги трябва внимателно да се анализират документите преди сделка.
Знаем, че това не е лесно, но в „Софконсулт“ извършваме пълен правен анализ на документацията както на имотите, които продаваме, така и на имотите, които нашите клиенти купуват.
За нас вашата сигурност е приоритет.
Доверете ни се!
д-р Христо Симеонов
юрисконсулт
