КАКВИ СА ЕТАПИТЕ ПРИ ОСЪЩЕСТВЯВАНЕ НА СДЕЛКА ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ?
Началният етап при осъществяване на сделка с недвижим имот, който не е задължителен, но в годините се наложи като практика, е подписване на депозитно споразумение. Депозитното споразумение може да се сключи между продавач и кандидат-купувач, лично или представлявани от агенция за недвижими имоти (брокер).
Предмет на депозитното споразумение са само основните договорки между страните:
- Цена;
- Начин на плащане;
- Срокове за сключване на предварителен договор;
- Условия за връщане на депозита;
- Неустойки при неизпълнение, ако има такива и др.
Кандидат-купувачът или неговият брокер заплаща на продавача или неговия брокер депозит, като гаранция за сериозността на намеренията му за покупка на недвижимия имот. Кандидат-купувачът е обвързан с постигнатите в депозитното споразумение договорки и би загубил депозираната сума, ако неоснователно се откаже от подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота.
Същевременно продавачът и/или неговият брокер се задължават да не предлагат имота на трети лица до изтичане на срока на депозитното споразумение и да свалят от реклама обявата за продажба. Обичайно депозитът се възстановява в деня на подписване на предварителен договор между продавача и купувача, но страните могат да уговорят той да се приспадне от продажната цена. След подписване на депозитното споразумение купувачът или неговият брокер има право да поиска от продавача или неговия брокер документите за собственост на имота с цел извършване на необходимите проверки.
Следващият важен етап на сделката е сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между продавача и купувача. Купувачът заплаща по сметка на продавача капаро (задатък) в размер на 10% от продажната цена на имота.
Капарото представлява частично плащане на продажната цена и във всички случаи се приспада от крайната цена на имота. Предварителният договор съдържа всички уговорки между страните, които следва да фигурират и в окончателния договор в нотариална форма. В предварителния договор се уточняват нотариуса, при който ще се изповяда сделката, както и датата и часът за сключване на окончателен договор. В предварителния договор следва да фигурират и неустойките при виновно неизпълнение на договорните задължения от някоя от страните, в това число неявяване в уговорените дата и час при избрания нотариус. Съгласно чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор, ако другата страна откаже да сключи такъв или не се яви на уговорената дата и час при избрания нотариус. В този случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Заключителната стъпка, която финализира сделката е подписването на окончателен договор между страните под формата на нотариален акт пред нотариус. С факта на сключване на нотариалния акт собствеността върху имота се прехвърля от продавача на купувача (настъпва т.нар транслативен ефект). В същия ден, веднага след полагане на подписите върху акта пред нотариуса, купувачът превежда останалата част от продажната цена на недвижимия имот, ако финансира покупката изцяло със собствени средства. След като се увери, че плащането е извършено, нотариусът представя нотариалния акт за вписване в Служба по вписванията. Купувачът получава оригинал от нотариалния акт от нотариуса в няколкодневен срок от изповядването на сделката.
В случай на банково кредитиране се учредява законна или договорна ипотека между банката-кредитор и купувача. Това се извършва от нотариуса непосредствено след изповядване на сделката, с която се прехвърля собствеността върху недвижимия имот. Ако купувачът участва и със собствени средства в покупката на имота, той превежда тази част от продажната цена по сметка на продавача след подписване на нотариалния акт от страните, но преди неговото вписване.
Нотариусът предава за вписване в Службата по вписванията нотариалния и ипотечния акт. Това трябва да стане задължително в рамките на същия ден. След като те се впишат банката-кредитор изисква да бъде издадено удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания от Службата по вписванията, широко познато като удостоверение за вещни тежести, от което да е видно, че нотариалният акт е вписан на името на купувача, ипотеката е вписана и банката е първи по ред кредитор, както и че липсват други противопоставими на купувача и банката тежести или права на трети лица. Когато тези условия са кумулативно изпълнени, банката освобождва сумата, представляваща частта от продажната цена, финансирана с банков кредит, в полза на продавача. След като получи пълната продажна цена продавачът предава на купувача владението на имота, с което сделката е окончателно финализирана.
Изготвил:
д-р Христо Симеонов
юрисконсулт
