Промените в Европейските и Международните стандарти за оценяване (EVS и IVS), както и на регулациите в РЕГЛАМЕНТ (ЕС) 2024/1623 на Европейския парламент и на Съвета на ЕС (CRR), относими към оценката на недвижими имоти, приемани за обезпечения по различни кредити налагат важна актуализация на практиката не само на оценителите на недвижими имоти, но и на брокерите/агентите на недвижими имоти. В тази статия ще изясним основните насоки, в които промените ще се отразят в работата на специалистите в бранша.
СЕРТИФИКАТ ЗА ЕНЕРГИЙНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ (СЕХ)
Агентите за недвижими имоти следва да познават документацията, касаеща енергийната ефективност на сградите, предмет на тяхната дейност. Основният документ, който трябва да се познава е сертификатът за енергийни характеристики. Сертификатът за енергийни характеристики на сграда в експлоатация (СЕХ) е официален документ, който се издава от физически или юридически лица – консултанти по енергийна ефективност, вписани в регистрите на Агенция за устойчиво енергийно развитие в кръга на тяхната компетентност във форма и по ред, който включва енергийни характеристики на сграда, изчислени според методология. Сертификатът за енергийни характеристики на нова сграда е документ със същото съдържание и смисъл, издаван от същата категория специалисти, но касаещ сгради ново строителство. Възложителят на новоизградена сграда е длъжен да придобие сертификат за енергийни характеристики на нова сграда преди въвеждането й в експлоатация. ЗУТ възприема сертифицирането на сградите като част от техническата паспортизация и от цялостния инвестиционен процес.
След завършване на нов строеж, както и след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж, се съставя технически паспорт на строежа като компетентни са или лицето, упражняващо строителен надзор, или техническия ръководител – за строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите. Техническият паспорт следва да се изготви преди въвеждането в експлоатация на съответния обект от компетентния орган. Техническият паспорт на съществуващ строеж се съставя след обследване на строежа за установяване на характеристиките му, свързани с изискванията на чл. 169, ал. 1 и 3 от ЗУТ, от лицата, извършили обследването. Обследването за енергийна ефективност е част от общото обследване на строежите и се извършва от физически или юридически лица, които отговарят на изискванията, определени в Закона за енергийната ефективност.
Собствениците на сгради или обекти в сгради следва да имат копие от сертификатите за енергийни характеристики съгласно нормите в ЗЕЕ. При обявяване на имота за продажба или отдаване под наем собствениците или агентите за недвижими имоти следва да публикуват данни от сертификата, като минималното изискване е енергиен клас и специфичен годишен разход на първична енергия, изчислени в kWh/m2. Собствениците на самостоятелни обекти в сграда имат право да получат копие от оригинала на сертификата за енергийни характеристики. Така при продажба на нова сграда в нейната цялост продавачът предоставя на купувача оригинала на този сертификат, а при продажба на самостоятелни обекти в нова сграда- копие от този сертификат. При отдаване под наем на цяла нова сграда или на обект в нея наемателят има право да получи от наемодателя копие от сертификата.
Когато нова сграда, за която е издаден сертификат за енергийни характеристики, или самостоятелен обект в нея се обявява за продажба или за отдаване под наем, показателят специфичен годишен разход на първична енергия – kWh/m2, посочен в сертификата, се отбелязва във всички обяви. Преди сключването на договора за продажба или наем продавачът, съответно наемодателят, предоставя за запознаване сертификата на купувача, съответно на наемателя, за да могат последните да вземат информирано решение за избора си на имот.
МЕРКИ ЗА ПОДОБРЯВАНЕ НА ЕНЕРГИЙНАТА ЕФЕКТИВНОСТ
Най-често мерките за подобряване на енергийната ефективност на сграда се свеждат до изпълнение на външна топлоизолация по проект, изготвен от правоимащ инженер, притежаващ съответната проектантска правоспособност, подмяна на дограмата, подмяна на осветителните тела в общите части на сградата, както и подмяна на елементите на основните инженерни инсталации за отопление, вода и канал, целящи намаляване на загубите на топлинна енергия и вода.
ОЦЕНКА НА ЕКОЛОГИЧЕН РИСК
Съгласно Закона за независимите оценители, Българския стандарт за оценяване и Европейските и Международните стандарти за оценяване, първоначалната оценка на даден недвижим имот задължително се изготвя след посещение на място – инспекция от правоимащия оценител, комуто е възложено изготвянето на оценката. Предполагаемият клас по енергийна ефективност се определя от оценителя, използвайки апроксимиращи модели (т.нар. proxy). Най-често тези модели вземат предвид вида на конструкцията на сградата, годината на изграждане на сградата и климатичният регион, в който попада сградата.
Оповестените данни за наличие на сертификат за енергийна ефективност, класа по енергийна ефективност и дата на издаване и/или изтичане на СЕХ служат са оценка на т.нар. екологичен риск, който ползвателите на оценките следва да оценяват самостоятелно и независимо от оценителя, изготвил доклада за оценка. Оценителят, изготвящ оценката, не дава оценка за екологичния риск. В доклада за оценка оценителят задължително посочва бюджет за подобрение класа на енергийна ефективност на обекта до миниум клас „В“. Бюджетът се посочва в цяла сума и отнесен към площта на имота – предмет на оценката.
Изготвил:
д-р юрк. Христо Симеонов – „Софконсулт” ЕООД
Материалът използва данните, изнесени в “Насоки към оценителите на недвижими имоти”, изготвени от КНОБ